El precio de la vivienda

La subida del precio de la vivienda en España no es sólo una preocupación de la clase política. Constituye un hecho de enorme trascendencia económica, a nivel personal, familiar y nacional. Las cotas que ya ha alcanzado afectan al futuro económico nacional y a las decisiones individuales de si invertir en una vivienda los ahorros presentes y futuros en este momento, o esperar otro momento, o bien vivir siempre de alquiler, dedicando los ahorros a otra inversión, como la renta variable o la renta fija. Con el fin de desgranar, al menos en parte, esta situación, voy a analizarla teniendo en cuenta distintos aspectos: el nivel de precios, la demanda, la oferta y los efectos en la economía nacional.

El nivel absoluto de precios. En Madrid y Barcelona, pero también en muchas otras ciudades, el precio por metro cuadrado de las mejores viviendas en las mejores zonas ha alcanzado los 6.000 euros (1 millón de ptas/m²), aunque los precios más habituales en las mejores zonas oscilan entre 3.000 y 5.000 euros por m² (entre 500.000 y 835.000 ptas/m²). Ese precio es similar al de las mejores oficinas en las mejores zonas, tras un descenso del precio de éstas cercano al 20% en el último año.

A esos precios, una oficina ofrece una rentabilidad, teniendo en cuenta el nivel de alquileres, de alrededor del 5-6%, mientras la rentabilidad en alquiler de una vivienda se sitúa entre el 1% y el 2% en la mayoría de los casos. Desde este punto de vista, los precios de las viviendas son excesivos, aunque quizá la comparación con el mercado de oficinas no sea tan definitiva como parece a primera vista, pues se trata de dos mercados diferentes, con distintos inversores y demandantes de servicios (de alquiler). Por otra parte, así como cualquier inversor en oficinas puede serlo también en viviendas, la inversa no es tan evidente, dados los volúmenes de ahorro necesario para invertir en oficinas o las limitaciones que implica invertir a través de una sociedad o un fondo, en lugar de directa y personalmente, como permite la inversión en viviendas para alquiler (si es que se trata de este caso). Es muy probable que, en el caso de fondos inmobiliarios de oficinas, el coste de las comisiones suponga entre el 1% y el 2% anual, mientras que no se valora el tiempo y recursos que se dedican a administrar una vivienda propia, para alquilarla. En este caso estaríamos hablando de una menor rentabilidad que las oficinas de entre 2 y 4 puntos porcentuales. Y esta diferencia se podría justificar plenamente por lo que añade la libertad para tomar decisiones que implica la propiedad directa, desde tomar una hipoteca hasta vender al precio que se considere oportuno en cada momento.

Razones de la subida:

El nivel de los tipos de interés. Las razones para que los precios de las viviendas suban son múltiples y difíciles de cuantificar por separado. Los tipos de interés son, quizás, la principal causa de las subidas de precios, no sólo de la vivienda sino de otros muchos activos, como la tierra para cultivo, caza u ocio y los propios valores bursátiles, todavía sustancialmente más altos que en 1992 o 1993.

El nivel de los tipos de interés es la vara de medir el valor de una economía. A niveles del 16%, -el coste de una hipoteca durante muchísimo tiempo hasta hace 4 ó 5 años y con inflaciones medias en torno al 7%-, se traducía en un tipo de interés real del 9%. Hoy, con tipos de interés hipotecarios en torno al 5% y la inflación en el 4%, los tipos de interés reales se sitúan en el 1% y pueden ser incluso negativos.

Los tipos de interés reales estables, como los actuales, miden, en definitiva, el coste de oportunidad de cualquier inversión y el drástico descenso que han tenido en estos años justificaría, por sí solo, que los precios de las viviendas se multiplicaran en la misma proporción en que han descendido esos intereses. En el caso de España estamos hablando de multiplicar por tres, o por cuatro, incluso por nueve, el precio de la vivienda y de los otros activos productivos de la economía. Y quizá esta situación puede observarse mejor en el precio de la tierra de labor, de secano, donde no hay escasez, que se ha multiplicado por tres, y en las tierras para caza que se han multiplicado hasta por cinco. Al entrar en la unión monetaria adquirimos simultáneamente bajos tipos de interés y altos precios de los activos, al margen de lo que hiciéramos con nuestras cuentas públicas. Ambos comportamientos van unidos indisolublemente. Nadie debería haberse llamado a engaño.

El aumento de la demanda. En un artículo anterior hice especial referencia a este tema; se trata, en definitiva, de las consecuencias de haber creado más de 4 millones de puestos de trabajo en los últimos 8 años, frente a ninguno en los anteriores 18 años. Como las viviendas iniciadas han pasado de unos niveles históricos de 240.000 anuales a más de 500.000 en los últimos cinco años, estamos hablando de un exceso de 1.250.000, que no parece demasiado frente a la lógica demanda de los nuevos ocupados.

Hay otras razones que han impulsado la demanda, como la alta proporción de inmigrantes permanentes entre los nuevos ocupantes y la demanda de extranjeros para segundas viviendas, especialmente en la costa. En este caso estamos hablado de entre 50.000 y 100.000 viviendas anuales de mayor demanda, según los expertos.

Las rigideces de oferta de los distintos sectores. Es evidente la falta de suelo declarado urbanizable y urbano de España. Y esa escasez explica que cuando aumenta brutalmente la demanda, como lo ha hecho en España, la falta de respuesta rápida de la oferta se traduzca en subidas de precios, en lugar de en mayor construcción.

Sin embargo, en este caso, en mi opinión, aunque no hubiera habido restricciones legales a la creación de suelo, la subida de precios se habría producido en todo caso, aunque quizá no con la misma intensidad. Por las razones apuntadas anteriormente y por otras que afectan a la oferta. Doblar la producción de cualquier bien o servicio es difícil y costoso y siempre resulta en subidas de precios si la demanda crece inesperadamente y en esas proporciones.

Incluso con suelo declarado urbano, desde el momento en que se pretende construir hasta que están terminadas la ordenación, la urbanización, los proyectos, y la construcción en sí, es difícil que pasen menos de 4 ó 5 años. Y tampoco las empresas productoras de materiales de construcción estaban preparadas para doblar su producción y las propias empresas constructoras necesitaban mano de obra mínimamente preparada. En este sentido, el total de empleados en la construcción han pasado de 1.059.000 en 1994 a 1.538.000 en el segundo trimestre de 2002. Además, a los precios actuales del suelo, los ayuntamientos se están apresurando a transformar suelo, porque sus ingresos por ventas o permutas se están elevando espectacularmente.

La falta de inversiones alternativas. En los países desarrollados que más han crecido en los últimos años, y de ello son buena muestra Estados Unidos, Reino Unido y España, el enorme volumen de recursos logrados por las familias -directamente o a través del puro endeudamiento, como en Estados Unidos- se han estado invirtiendo en las bolsas de valores hasta comienzos de 2000; pero, tras la explosión de la burbuja bursátil, los inversores se han dirigido al sector inmobiliario. Y no es ninguna casualidad que los precios de las viviendas hayan subido en estos países mucho más que en países como Francia y Alemania, que han crecido mucho menos en este periodo.

Consecuencias para la economía española. Es evidente que durante estos años el aumento de la demanda de viviendas ha ayudado al sector de la construcción, que se ha sumado al crecimiento de los otros sectores, y que, en la actualidad, contribuye a mitigar las tendencias depresivas del resto de la economía. Si los datos que se han publicado hace poco son exactos, en España existen hoy 1,6 viviendas por cada familia frente a medias generales de 1,2 en el conjunto de los países desarrollados. Esto significa que una parte sustancial del ahorro de las familias se invierte en viviendas, en detrimento de la financiación de todo tipo de empresas a través de la compra de valores de renta fija o variable.

Un nivel de tipos de interés reales tan bajo como el que tenemos provoca, en economías en crecimiento como la española, un exceso de inversión en los sectores en que los ahorradores piensan que hay menores riesgos o mayores posibilidades de revalorización. A nivel nacional, esta conducta se traduce en una sobreinversión en bienes raíces, que elevan sus precios por encima de la lógica económica, hasta que esa propia elevación de precios, y la caída de la rentabilidad por falta de demanda, se traduzca en un descenso general de precios en el sector.

El rendimiento, a nivel general, de la inversión en viviendas es, como hemos visto, bastante bajo, y augura un escaso crecimiento de la productividad en España en los próximos años; un dato perfectamente compatible con las escasas inversiones en I+D, fruto, a su vez, de una llegada tardía a la industrialización. Sin embargo, es evidente que la riqueza nominal de los españoles se ha multiplicado en estos años -como consecuencia última de los factores que hemos analizado- en especial por la evolución de los precios en el sector de la vivienda, y que este aumento ha compensado las pérdidas de la bolsa de valores, y dado alas al consumo y al endeudamiento.

Es seguro que hay mucha gente joven horrorizada y desanimada ante los precios que ha alcanzado la vivienda -aunque el nivel de tipos de interés les permita, todavía, acceder a la propiedad-, pero también es verdad que los dueños de todas las viviendas, -menos los que han comprado el último millón, o millón y medio, de un total de 14 millones, en los últimos dos o tres años- se encuentran con propiedades con valores nominales enormemente altos, que en parte son una pura ilusión, pero, que, en conjunto, son aumentos sustanciales de la riqueza personal y familiar.

Conclusión. El proceso de subida de precios toca a su fin. Desde el punto de vista de la demanda, la creación de empleo es mucho más lenta que en los pasados años. Demográficamente, por otra parte, en 2002 cumplen 28 años -un año menos de la edad en que abandonan el hogar familiar los jóvenes españoles-, la generación más numerosa de la historia de España, la nacida en 1974, año a partir del cual comienza la espectacular caída de la natalidad española. Además de una menor creación de empleo, lo que desanimará incluso a los inmigrantes, las dificultades económicas alemanas y, en parte, también británicas, afectarán a las inversiones en segunda residencia en España de los nacionales de estos países.

Mientras, por parte de la oferta, se pueden garantizar dos o tres años de entregas masivas de viviendas, sea cual sea la demanda. También afectará a la oferta la abundancia de suelo urbano y las mejores alternativas a la inversión en viviendas que están apareciendo en las propias bolsas, cuyos índices han descendido a unos niveles que las vuelve a hacer atractivas. En ausencia de recuperación económica, todo ello debería repercutir en la demanda final y en el precio de las viviendas, que debería primero estabilizarse, para después caer en muchos casos, zonas y ciudades.

Burbuja o no, hemos alcanzado unos techos de precios. No es lógico, sin embargo, que, aunque desciendan, lo hagan en porcentajes y ritmos parecidos a los de las bolsas, porque se trata de un mercado muy poco transparente, en el que influyen desproporcionadamente las diferentes situaciones familiares. Lo que garantiza que no estarán en el mercado simultáneamente todas las viviendas sobrantes.

Para terminar, dado el parque de viviendas ya existente, y el casi seguro exceso de oferta para los próximos dos o tres años, la ocasión es propicia para crear un auténtico mercado de viviendas para alquiler, para lo cual no son necesarios incentivos ni castigos fiscales: es suficiente con una nueva ley de arrendamientos, que mejore la situación del arrendador, y un rápido funcionamiento de la justicia.